【書類失くしたせいで税金０円のはずが約１３４万円も課税され…】

皆さん、こんにちは＾＾

一般社団法人セカンドライフ支援機構で不動産アドバイザーです。

私の実家は大分県宇佐市にありますが、実家の土地建物とは別に約３００坪の広さがある土地を所有しています。

その土地は私の両親が約３５年前、１，２００万円で購入しました。

その際、諸費用として不動産売買仲介業者へ支払った仲介手数料約４２万円、売買契約書に貼付する収入印紙２万円（印紙税はあくまで現行金額での計算）の計４４万円が掛かっているものと思われます。

実は最近になって、その土地を７００万円で購入したいという方が現れました。

不動産売却（譲渡）において、利益が出なかった場合は税金が掛かりません。

計算式に当てはめてみると…

今回の売却額－（今回売却時に掛かった諸費用＋最初の購入時の価格+最初の購入時に掛かった諸費用）＝課税譲渡所得×５年超所有による長期譲渡所得（２０．３１５％）＝課税価格

７００万円－（５万（今回の売買契約書に貼付する印紙代と登記費用）+１，２００万円+４４万円）＝０円となります。

最初に購入した時から比べて利益が出ていないので当然課税価格は０円即ち税金は掛かりません。

しかし、最初の購入時において、いくらで購入したことが証明できる書類とそれらに付随する諸費用を証明できる書類を失くしてしまうと最初の購入時の価格を「今回の売却額×５％」にて計算され、最初の購入時の諸経費も算出することができません。

そうなると今回の売却額７００万円の５％ですから、最初の購入時の価格が３５万円とみなされます。

因みに今回の売買には不動産売買仲介業者は入らないので仲介手数料はありません。

そうなると

７００万円－（５万（今回の売買契約書に貼付する印紙代と登記費用）+３５万円+０万円）＝６６４万円×２０．３１５％＝１３４．１万円になり、最初の購入時の書類の有無で手元に残る金額が約１３４万円も変わってきます！

最初の購入時の費用関係を税法上では「取得費」と呼びますが、取得費には以下のものが挙げられます。

●土地・建物の売買代金

●建築費

●売買の仲介手数料

●売買契約書に貼付した印紙代

●取得時の登録免許税や司法書士報酬

●不動産取得税

●住宅ローンの利息など

そして、これらを証明するのに以下の書類が必要になります（全て必要という訳ではありませんが一つでもたくさんあった方がいいです）。

●土地・建物の売買契約書

●建物の建築請負契約書

●仲介手数料・登記費用の領収書

●住宅ローンの金銭消費貸借契約書

●抵当権設定登記の債権額がわかるもの（法務局にて取得可能な全部事項証明書など）

●土地・建物取得時における入出金の流れがわかる通帳履歴など

実は私の実家はこれらの書類を紛失してしまい、今必死になって書類を探しています…。

ご両親がお亡くなりになられたりすると色んな書類の所在がわからなくなることは、長年不動産売買のお手伝いをしてきた私の周りでもたくさん見てきたはずの私がこんな羽目になるとは、本当にトホホです。

皆さんは私みたいなトホホな羽目にならないように今のうちに書類の所在をはっきりさせて整理しておきましょう！

注）ここでの数字はあくまで概算となりますのでご承知おきください。

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